Flämische Grundstückspolitik

In einem beim Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on anhän­gi­gen Vor­ab­ent­schei­dungs­ver­fah­ren über Fra­gen des flä­mi­schen Dekrets über die Grund­stücks- und Immo­bi­li­en­po­li­tik hat jetzt der Gene­ral­an­walt des Gerichts­hofs der Euro­päi­schen Uni­on sei­ne Schluss­an­trä­ge vor­ge­legt. Nach Ansicht des Gene­ral­an­walts ver­stößt das flä­mi­sche Dekret gegen das euro­päi­sche Uni­ons­recht. Die Über­tra­gung von Grund­stü­cken und Gebäu­den davon abhän­gig zu machen, dass eine aus­rei­chen­de Bin­dung des poten­zi­el­len Käu­fers oder Mie­ters zu der betrof­fe­nen Gemein­de besteht, stellt eine unge­recht­fer­tig­te Beschrän­kung der Grund­frei­hei­ten dar.

Flämische Grundstückspolitik

In Bel­gi­en macht ein Dekret der Flä­mi­schen Regi­on vom 27. März 2009 über die Grund­stücks- und Immo­bi­li­en­po­li­tik die Über­tra­gung von Immo­bi­li­en in bestimm­ten flä­mi­schen Gemein­den davon abhän­gig, dass eine aus­rei­chen­de Bin­dung des poten­zi­el­len Käu­fers oder Mie­ters zu der betref­fen­den Gemein­de besteht. Das­sel­be Dekret ver­pflich­tet außer­dem Par­zel­lie­rer und Bau­her­ren, ein Ange­bot an Sozi­al­woh­nun­gen zu ver­wirk­li­chen, und sieht hier­zu Steu­er­an­rei­ze und Sub­ven­ti­ons­me­cha­nis­men vor.

Die bel­gi­sche Cour con­sti­tu­ti­on­nel­le — der bel­gi­sche Ver­fas­sungs­ge­richts­hof -, bei der meh­re­re Kla­gen auf Nich­tig­erklä­rung die­ses Dekrets anhän­gig sind, hat dar­auf hin dem Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on ein Vor­ab­ent­schei­dungs­er­su­chen zu der Fra­ge der Ver­ein­bar­keit die­ses Dekrets mit dem Uni­ons­recht, und zwar den Grund­frei­hei­ten sowie den Regeln für staat­li­che Bei­hil­fen und öffent­li­che Auf­trä­ge, vor­ge­legt.

Im Wege eines sol­chen Vor­ab­ent­schei­dungs­er­su­chens kön­nen die Gerich­te der Mit­glied­staa­ten in einem bei ihnen anhän­gi­gen Rechts­streit dem Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on Fra­gen nach der Aus­le­gung des Uni­ons­rechts oder nach der Gül­tig­keit einer Hand­lung der Euro­päi­schen Uni­on vor­le­gen. Der Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on ent­schei­det dabei nicht über den natio­na­len Rechts­streit. Es ist und bleibt Sache des natio­na­len Gerichts, über die Rechts­sa­che im Ein­klang mit der Ent­schei­dung des Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on zu ent­schei­den. Die­se Ent­schei­dung des Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on bin­det in glei­cher Wei­se ande­re natio­na­le Gerich­te, die mit einem ähn­li­chen Pro­blem befasst wer­den.

In sei­nen jetzt vor­ge­leg­ten Schluss­an­trä­gen befasst sich der Gene­ral­an­walt Ján Mazák zunächst mit der Vor­aus­set­zung, dass eine aus­rei­chen­de Bin­dung zur Ziel­ge­mein­de besteht, d. h. einer der Gemein­den, in denen der durch­schnitt­li­che Preis für Bau­grund­stü­cke je Qua­drat­me­ter der höchs­te und die inter­ne oder exter­ne Migra­ti­ons­tä­tig­keit am stärks­ten ist. Sei­ner Ansicht nach han­delt es sich bei die­ser Vor­aus­set­zung um eine Beschrän­kung der Grund­frei­hei­ten. Sie läuft näm­lich prak­tisch dar­auf hin­aus, dass bestimm­ten Per­so­nen ver­bo­ten wird, Grund­stü­cke oder dar­auf errich­te Bau­wer­ke zu kau­fen oder für län­ger als neun Jah­re zu mie­ten.

Er stellt jedoch klar, dass es Sache der Cour con­sti­tu­ti­on­nel­le ist, das Ziel des Grund­stücks- und Immo­bi­li­en­de­krets genau zu bestim­men. Bezweckt die­ses Dekret tat­säch­lich, den Woh­nungs­bau der weni­ger kapi­tal­kräf­ti­gen ein­hei­mi­schen Bevöl­ke­rung in den Ziel­ge­mein­den zu för­dern, wor­auf die flä­mi­sche Regie­rung beharrt, könn­te dies als ein mit der Raum­ord­nungs­po­li­tik im Zusam­men­hang ste­hen­des gesell­schaft­li­ches Ziel ange­se­hen wer­den, was einen zwin­gen­den Grund des All­ge­mein­in­ter­es­ses dar­stellt. Der Gene­ral­an­walt ver­weist aller­dings auf den Stand­punkt, den die Fran­zö­si­sche Gemein­schaft zu die­ser Fra­ge ver­tritt, wonach das wirk­li­che Ziel die­ses Dekrets dar­in besteht, den flä­mi­schen Cha­rak­ter der Bevöl­ke­rung der Ziel­ge­mein­den zu erhal­ten. Für den Gene­ral­an­walt liegt auf der Hand, dass ein der­ar­ti­ges Ziel nicht als ein zwin­gen­der Grund des All­ge­mein­in­ter­es­ses ange­se­hen wer­den könn­te.

Selbst wenn man davon aus­geht, dass die Vor­aus­set­zung einer aus­rei­chen­den Bin­dung des poten­zi­el­len Käu­fers oder Mie­ters des Grund­stücks geeig­net sein kann, die Errei­chung des ver­folg­ten Ziels zu gewähr­leis­ten, geht die­se Maß­nah­me nach Auf­fas­sung des Gene­ral­an­walts jeden­falls über das hin­aus, was hier­zu erfor­der­lich ist.

Das Grund­stücks- und Immo­bi­li­en­de­kret sieht näm­lich drei alter­na­ti­ve Kri­te­ri­en dafür vor, wann die Vor­aus­set­zung einer aus­rei­chen­den Bin­dung zur Ziel­ge­mein­de vor­liegt. Das ers­te Kri­te­ri­um ist erfüllt, wenn eine Per­son, an die das Grund­stück über­tra­gen wer­den soll, vor der Über­tra­gung min­des­tens sechs Jah­re lang in der Ziel­ge­mein­de wohn­haft war. Nach dem zwei­ten Kri­te­ri­um muss der poten­zi­el­le Käu­fer oder Mie­ter im Zeit­punkt der Über­tra­gung Tätig­kei­ten in der betref­fen­den Gemein­de ver­rich­ten. Das drit­te Kri­te­ri­um sieht vor, dass auf­grund eines wich­ti­gen und dau­er­haf­ten Umstands eine beruf­li­che, fami­liä­re, sozia­le oder wirt­schaft­li­che Bin­dung des poten­zi­el­len Käu­fers oder Mie­ter zu die­ser Gemein­de besteht. Die Ent­schei­dung, ob der poten­zi­el­le Käu­fer oder Mie­ter des Grund­stücks eines oder meh­re­re die­ser Kri­te­ri­en erfüllt, obliegt einer pro­vin­zia­len Bewer­tungs­kom­mis­si­on.

Nach Mei­nung des Gene­ral­an­walts wären ande­re Maß­nah­men geeig­net, das ver­folg­te Ziel zu errei­chen, die nicht zwangs­läu­fig auf ein Ver­bot des Erwerbs oder der Anmie­tung hin­aus­lau­fen müss­ten. Zu den­ken wäre z. B. an Kauf­prä­mi­en, Preis­re­gu­lie­run­gen in den Ziel­ge­mein­den oder behörd­lich beschlos­se­ne Begleit­maß­nah­men für die geschütz­te ein­hei­mi­sche Bevöl­ke­rung.

Was sodann die im Grund­stücks- und Immo­bi­li­en­de­kret vor­ge­se­he­nen Steu­er­an­rei­ze und Sub­ven­ti­ons­me­cha­nis­men angeht, kön­nen die­se Maß­nah­men aus Sicht des Gene­ral­an­walts in zwei Grup­pen mit unter­schied­li­chen Zie­len unter­teilt wer­den. Die Maß­nah­men der ers­ten Grup­pe bezwe­cken die Akti­vie­rung bestimm­ter Grund­stü­cke und Immo­bi­li­en. Es geht um die Steu­er­ermä­ßi­gung für einen Mie­ter, der eine Reno­vie­rungs­ver­ein­ba­rung abschließt, sowie um die Her­ab­set­zung der Erhe­bungs­grund­la­ge für Regis­trie­rungs­ge­büh­ren. Die Maß­nah­men der zwei­ten Grup­pe stel­len einen Aus­gleich für die sozia­le Auf­la­ge dar, der die Par­zel­lie­rer und Bau­her­ren unter­lie­gen. Zu die­ser Grup­pe gehö­ren der ermä­ßig­te Mehr­wert­steu­er­satz auf Woh­nungs­ver­käu­fe und der ermä­ßig­te Satz der Regis­ter­ge­büh­ren für den Kauf eines Bau­grund­stücks, Infra­struk­tur­zu­schüs­se und die Garan­tie der Über­nah­me der errich­te­ten Sozi­al­woh­nung durch eine Orga­ni­sa­ti­on für Sozi­al­woh­nun­gen.

Auf die Fra­ge der Cour con­sti­tu­ti­on­nel­le, ob die­se Maß­nah­men als staat­li­che Bei­hil­fen anzu­se­hen sind und der Kom­mis­si­on gemel­det wer­den müs­sen, schlägt der Gene­ral­an­walt als Ant­wort vor, dass das vor­le­gen­de Gericht zu beur­tei­len hat, ob die betref­fen­den Maß­nah­men geeig­net sind, den Han­del zwi­schen Mit­glied­staa­ten zu beein­träch­ti­gen, und ob sie die in der Recht­spre­chung des Gerichts­hofs der Euro­päi­schen Uni­on auf­ge­stell­ten Vor­aus­set­zun­gen erfül­len.

Eine wei­te­re Rei­he von Fra­gen der Cour con­sti­tu­ti­on­nel­le betrifft eine sozia­le Auf­la­ge, die gemäß dem Grund­stücks- und Immo­bi­li­en­de­kret den Par­zel­lie­rer oder den Bau­herrn ver­pflich­tet, ein Ange­bot an Sozi­al­woh­nun­gen zu ver­wirk­li­chen. In die­sem Zusam­men­hang hält der Gene­ral­an­walt es für gebo­ten, das Ziel der frag­li­chen Rechts­vor­schrift zu bestim­men und zu prü­fen, ob die­ses Ziel als zwin­gen­der Grund des All­ge­mein­in­ter­es­ses ange­se­hen wer­den kann.

Nach Auf­fas­sung der flä­mi­schen Regie­rung ist die Rechts­vor­schrift die Ant­wort auf ein ech­tes Pro­blem, näm­lich auf den aku­ten Man­gel an bezahl­ba­rem Wohn­raum. Für den Gene­ral­an­walt steht eine sozia­le Auf­la­ge somit offen­sicht­lich im Zusam­men­hang mit der sozia­len Woh­nungs­po­li­tik eines Mit­glied­staats und ihrer Finan­zier­bar­keit, was der Gerichts­hof bereits als einen zwin­gen­den Grund des All­ge­mein­in­ter­es­ses aner­kannt hat. Das vor­le­gen­de Gericht hat jedoch das genaue Ziel der frag­li­chen Rechts­vor­schrift fest­zu­stel­len und zu prü­fen, ob die­se sozia­le Auf­la­ge dem Ver­hält­nis­mä­ßig­keits­grund­satz ent­spricht, anders gesagt, ob sie geeig­net ist, eine Ver­bes­se­rung des Ange­bots an Sozi­al­woh­nun­gen zu gewähr­leis­ten, und ob das fest­ge­stell­te Ziel nicht durch Maß­nah­men ver­folgt wer­den könn­te, die im Hin­blick auf die Frei­heit des Kapi­tal­ver­kehrs weni­ger ein­schrän­kend sind.

Schließ­lich fragt die Cour con­sti­tu­ti­on­nel­le, ob der Begriff „öffent­li­cher Bau­auf­trag“ in der Richt­li­nie 2004/​18/​EG des Euro­päi­schen Par­la­ments und des Rates vom 31. März 2004 über die Koor­di­nie­rung der Ver­fah­ren zur Ver­ga­be öffent­li­cher Bau­auf­trä­ge, Lie­fer­auf­trä­ge und Dienst­leis­tungs­auf­trä­ge1 auf den vor­lie­gen­den Fall Anwen­dung fin­det, näm­lich den einer Rege­lung, die mit der Ertei­lung einer Bau- oder Par­zel­lie­rungs­ge­neh­mi­gung eine sozia­le Auf­la­ge ver­bin­det, die dar­in besteht, Sozi­al­woh­nun­gen zu errich­ten, die anschlie­ßend zu nach oben begrenz­ten Prei­sen an oder im Wege der Sub­sti­tu­ti­on durch eine öffent­li­che Ein­rich­tung ver­kauft wer­den müs­sen. Der Gene­ral­an­walt ver­tritt die Auf­fas­sung, dass die Richt­li­nie auf eine sol­che Rege­lung Anwen­dung fin­det, sofern die Rege­lung ers­tens vor­sieht, dass zwi­schen einem öffent­li­chen Auf­trag­ge­ber und einem Wirt­schafts­teil­neh­mer ein Ver­trag geschlos­sen wird, und zwei­tens der Wirt­schafts­teil­neh­mer über die tat­säch­li­che Mög­lich­keit ver­fügt, mit dem öffent­li­chen Auf­trag­ge­ber den Inhalt des genann­ten Ver­trags und den Preis für die aus­ge­führ­ten Arbei­ten aus­zu­han­deln.

Die Schluss­an­trä­ge des Gene­ral­an­walts sind für den Gerichts­hof nicht bin­dend. Auf­ga­be des Gene­ral­an­walts ist es, dem Gerichts­hof in völ­li­ger Unab­hän­gig­keit einen Ent­schei­dungs­vor­schlag für die betref­fen­de Rechts­sa­che zu unter­brei­ten. Die Rich­ter des Gerichts­hofs tre­ten nun­mehr in die Bera­tung ein. Das Urteil wird zu einem spä­te­ren Zeit­punkt ver­kün­det.

Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on, Schluss­an­trä­ge des Gene­ral­an­walts vom 4. Okto­ber 2012 — C‑197/​11 und C‑203/​11 [Libert u. a. und All Pro­jec­ts & Deve­lop­ments u. a. /​ Flä­mi­sche Regie­rung]

  1. ABl.EU L 134, S. 114