Flämische Grundstücks- und Immobilienpolitik

Das flä­mi­sche Dekret über die Grund­stücks- und Immo­bi­li­en­po­li­tik ver­stößt gegen das Euro­päi­sche Uni­ons­recht. In der Bedin­gung einer „aus­rei­chen­den Bin­dung“ des poten­zi­el­len Erwer­bers einer Lie­gen­schaft zu der „Ziel­ge­mein­de“ liegt eine nicht gerecht­fer­tig­te Beschrän­kung von Grund­frei­hei­ten.

Flämische Grundstücks- und Immobilienpolitik

In Bel­gi­en knüpft ein Dekret der Flä­mi­schen Regi­on vom 27. März 2009 über die Grund­stücks- und Immo­bi­li­en­po­li­tik die Über­tra­gung von Lie­gen­schaf­ten in bestimm­ten flä­mi­schen Gemein­den, den „Ziel­ge­mein­den“, an die Bedin­gung, dass eine aus­rei­chen­de Bin­dung des Kauf- oder Miet­wil­li­gen zu der betref­fen­den Gemein­de besteht. Das­sel­be Dekret ver­pflich­tet außer­dem Par­zel­lie­rer und Bau­her­ren zur Ver­wirk­li­chung eines Ange­bots an Sozi­al­woh­nun­gen und sieht gleich­zei­tig Steu­er­an­rei­ze und Sub­ven­ti­ons­me­cha­nis­men vor.

Was ins­be­son­de­re die Bedin­gung des Bestehens einer aus­rei­chen­den Bin­dung zur Ziel­ge­mein­de betrifft, sieht das Grund­stücks- und Immo­bi­li­en­de­kret drei alter­na­ti­ve Kri­te­ri­en für die Erfül­lung die­ser Bedin­gung vor. Das ers­te Kri­te­ri­um besteht dar­in, dass die Per­son, der die Lie­gen­schaft über­tra­gen wer­den soll, vor der Über­tra­gung min­des­tens sechs Jah­re lang in der Ziel­ge­mein­de wohn­haft gewe­sen sein muss. Nach dem zwei­ten Kri­te­ri­um muss der Kauf- oder Miet­wil­li­ge zum Zeit­punkt der Über­tra­gung Tätig­kei­ten in der betref­fen­den Gemein­de ver­rich­ten. Drit­tes Kri­te­ri­um ist das Bestehen einer gesell­schaft­li­chen, fami­liä­ren, sozia­len oder wirt­schaft­li­chen Bin­dung des Kauf- oder Miet­wil­li­gen zu die­ser Gemein­de auf­grund eines wich­ti­gen und dau­er­haf­ten Umstands. Die Beur­tei­lung, ob der poten­zi­el­le Käu­fer oder Mie­ter der Lie­gen­schaft eines oder meh­re­re die­ser Kri­te­ri­en erfüllt, kommt einer pro­vin­zia­len Bewer­tungs­kom­mis­si­on zu.

Der bel­gi­sche Ver­fas­sungs­ge­richts­hof, bei dem meh­re­re Kla­gen auf Nich­tig­erklä­rung die­ses Dekrets anhän­gig sind, stellt sich die Fra­ge nach der Ver­ein­bar­keit des Dekrets mit dem Uni­ons­recht, ins­be­son­de­re mit den Grund­frei­hei­ten, den Vor­schrif­ten über staat­li­che Bei­hil­fen und dem Ver­ga­be­recht. Mit die­ser Fra­ge befasst er den Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on im Rah­men eines Vor­ab­ent­schei­dungs­er­su­chens.

Im Wege eines Vor­ab­ent­schei­dungs­er­su­chens kön­nen die Gerich­te der Mit­glied­staa­ten in einem bei ihnen anhän­gi­gen Rechts­streit dem Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on Fra­gen nach der Aus­le­gung des Uni­ons­rechts oder nach der Gül­tig­keit einer Hand­lung der Euro­päi­schen Uni­on vor­le­gen. Der Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on ent­schei­det dabei nur über die vor­ge­leg­te Rechts­fra­ge, nicht über den natio­na­len Rechts­streit. Es ist und bleibt Sache des natio­na­len Gerichts, über die Rechts­sa­che im Ein­klang mit der Ent­schei­dung des Gerichts­hofs der Euro­päi­schen Uni­on zu ent­schei­den. Die­se Ent­schei­dung des Gerichts­hofs der Euro­päi­schen Uni­on bin­det in glei­cher Wei­se ande­re natio­na­le Gerich­te, die mit einem ähn­li­chen Pro­blem befasst wer­den.

In sei­nem jetzt ver­kün­de­ten Urteil stellt der Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on fest, dass das flä­mi­sche Dekret ein Ver­fah­ren der vor­he­ri­gen Geneh­mi­gung vor­sieht, mit dem über­prüft wer­den soll, ob eine „aus­rei­chen­de Bin­dung“ des poten­zi­el­len Erwer­bers oder Mie­ters einer Lie­gen­schaft zu der betref­fen­den Ziel­ge­mein­de besteht. Das Vor­han­den­sein eines sol­chen Ver­fah­rens läuft in Wirk­lich­keit dar­auf hin­aus, dass es bestimm­ten Per­so­nen ver­bo­ten ist, Grund­stü­cke und dar­auf errich­te­te Bau­ten zu kau­fen oder für län­ger als neun Jah­re zu mie­ten. Der Gerichts­hof sieht in den betref­fen­den Bestim­mun­gen daher Beschrän­kun­gen der Grund­frei­hei­ten, die einer Recht­fer­ti­gung bedür­fen.

Die flä­mi­sche Regie­rung hat inso­weit gel­tend gemacht, die Bedin­gung der „aus­rei­chen­den Bin­dung“ sei ins­be­son­de­re durch das Ziel gerecht­fer­tigt, den Immo­bi­li­en­be­darf der am wenigs­ten begü­ter­ten ein­hei­mi­schen Bevöl­ke­rung in den Ziel­ge­mein­den zu befrie­di­gen. Der Gerichts­hof erkennt an, dass ein sol­ches Ziel einen zwin­gen­den Grund des All­ge­mein­in­ter­es­ses dar­stel­len kann, der zur Recht­fer­ti­gung von Beschrän­kun­gen wie den mit dem flä­mi­schen Dekret ein­ge­führ­ten geeig­net ist, weist aber dar­auf hin, dass kei­nes der oben genann­ten Kri­te­ri­en in unmit­tel­ba­rem Zusam­men­hang mit den sozio­öko­no­mi­schen Aspek­ten steht, die dem Ziel ent­spre­chen, aus­schließ­lich die am wenigs­ten begü­ter­te ein­hei­mi­sche Bevöl­ke­rung auf dem Immo­bi­li­en­markt zu schüt­zen. Sol­che Kri­te­ri­en kön­nen näm­lich nicht nur von die­ser am wenigs­ten begü­ter­ten Bevöl­ke­rung erfüllt wer­den, son­dern auch von ande­ren Per­so­nen, die über aus­rei­chen­de Mit­tel ver­fü­gen und folg­lich kei­nen beson­de­ren Bedarf an sozia­lem Schutz auf dem Immo­bi­li­en­markt haben. Außer­dem sind ande­re Maß­nah­men wie ein Sys­tem spe­zi­ell zuguns­ten der am wenigs­ten begü­ter­ten Per­so­nen kon­zi­pier­ter Bei­hil­fen vor­stell­bar, um das gel­tend gemach­te Ziel zu errei­chen. Daher gehen die bestehen­den Maß­nah­men über das hin­aus, was zur Errei­chung des ange­streb­ten Ziels erfor­der­lich ist.

Der Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on ist fer­ner der Ansicht, dass Wirt­schafts­teil­neh­mer wie die Par­zel­lie­rer und Bau­her­ren, denen zusam­men mit einer Bau- oder Par­zel­lie­rungs­ge­neh­mi­gung eine „sozia­le Auf­la­ge“ erteilt wird, die erwor­be­nen Grund­stü­cke nicht frei nut­zen kön­nen. Die­se Maß­nah­me kann somit die Ein­woh­ner eines Mit­glied­staats von Inves­ti­tio­nen in Immo­bi­li­en in ande­ren Mit­glied­staa­ten abhal­ten und stellt folg­lich eine Beschrän­kung des frei­en Kapi­tal­ver­kehrs dar. Der Gerichts­hof weist aller­dings dar­auf hin, dass eine sol­che Beschrän­kung, soweit sie ein aus­rei­chen­des Wohn­an­ge­bot für ein­kom­mens­schwa­che Per­so­nen oder ande­re benach­tei­lig­te Grup­pen der ört­li­chen Bevöl­ke­rung sicher­stel­len soll, durch Erfor­der­nis­se im Zusam­men­hang mit der Sozi­al­woh­nungs­po­li­tik eines Mit­glied­staats als zwin­gen­der Grund des All­ge­mein­in­ter­es­ses gerecht­fer­tigt sein kann. Die Beur­tei­lung, ob eine sol­che Ver­pflich­tung dem Kri­te­ri­um der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit genügt, d. h., ob sie für die Errei­chung des ver­folg­ten Ziels erfor­der­lich und ange­mes­sen ist, kommt dem natio­na­len Gericht zu.

Sodann hält der Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on es für mög­lich, dass die in besag­tem Dekret vor­ge­se­he­nen Steu­er­an­rei­ze und Sub­ven­ti­ons­me­cha­nis­men als staat­li­che Bei­hil­fen ein­zu­stu­fen sind. Die Prü­fung, ob die betref­fen­den Maß­nah­men nach den vom Gerichts­hof auf­ge­stell­ten Kri­te­ri­en als staat­li­che Bei­hil­fen ein­zu­stu­fen sind, ist Sache des vor­le­gen­den Gerichts.

Abschlie­ßend stellt der Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on fest, dass der Begriff des öffent­li­chen Bau­auf­trags in der Richt­li­nie 200418 des Euro­päi­schen Par­la­ments und des Rates vom 31. März 2004 über die Koor­di­nie­rung der Ver­fah­ren zur Ver­ga­be öffent­li­cher Bau­auf­trä­ge, Lie­fer­auf­trä­ge und Dienst­leis­tungs­auf­trä­ge1 im vor­lie­gen­den Fall Anwen­dung fin­det, wenn die Rege­lung die Ertei­lung einer Bau- oder Par­zel­lie­rungs­ge­neh­mi­gung an eine sozia­le Auf­la­ge knüpft, die dar­in besteht, Sozi­al­woh­nun­gen zu ver­wirk­li­chen, die anschlie­ßend mit einer Preis­de­cke­lung an oder im Wege der Sub­sti­tu­ti­on durch eine öffent­li­che Ein­rich­tung ver­kauft wer­den müs­sen, und wenn schließ­lich die in der ein­schlä­gi­gen Richt­li­ni­en­be­stim­mung vor­ge­se­he­nen Kri­te­ri­en erfüllt sind, was zu prü­fen Sache des vor­le­gen­den Gerichts ist.

Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on, Urteil vom 8. Mai 2013 — C‑197/​11 und C‑203/​11 [Eric Libert, Chris­ti­an van Eycken, Max Ble­eckx, Syn­di­cat natio­nal des pro­prié­taires et copro­prié­taires ASBL, Oli­vi­er de Clip­pe­le /​ Flä­mi­sche Regie­rung]

  1. ABl.EU L 134, S. 114 []