Immo­bi­li­en­er­werb inner­halb der EU

Ein Ver­fah­ren der vor­he­ri­gen Geneh­mi­gung für grenz­über­schrei­ten­de Inves­ti­tio­nen in Immo­bi­li­en inner­halb der Euro­päi­schen Uni­on stellt eine Beschränk­dung des frei­en Kapi­tal­ver­kehrs dar. Ein sol­ches Sys­tem ist, wie der Gerichts­hof der Euro­päi­schen Gemein­schaf­ten jetzt ent­schied, nur dann gerecht­fer­tigt, wenn es auf objek­ti­ven, nicht dis­kri­mi­nie­ren­den im Vor­aus bekann­ten Kri­te­ri­en beruht, die geeig­net sind, der Ermes­sens­aus­übung durch die natio­na­len Behör­den hin­rei­chen­de Gren­zen zu set­zen.

Immo­bi­li­en­er­werb inner­halb der EU

Anlass für die Ent­schei­dung des Gerichts­hofs der Euro­päi­schen Gemein­schaf­ten war ein bel­gi­sches Immo­bi­li­en­pro­jekt einer nie­der­län­di­schen Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft. Nach nie­der­län­di­schem Recht ist die För­de­rung der Bereit­stel­lung aus­rei­chen­den Wohn­raums Auf­ga­be des Staa­tes. Hier­für kön­nen Ver­ei­ni­gun­gen und Stif­tun­gen, die sich zum Ziel set­zen, auf dem Gebiet des Woh­nungs­we­sens tätig zu sein, und nicht bezwe­cken, Aus­schüt­tun­gen für ande­re Belan­ge als die des Woh­nungs­we­sens vor­zu­neh­men, zuge­las­sen wer­den. Die­se Ein­rich­tun­gen stel­len Wohn­raum vor­ran­gig den Per­so­nen zu Ver­fü­gung, die auf­grund ihres Ein­kom­mens oder ande­rer Umstän­de Schwie­rig­kei­ten haben, für sie geeig­ne­ten Wohn­raum zu fin­den.

Die Woningstich­t­ing Sint Ser­va­ti­us zählt zu die­sen zuge­las­se­nen Ein­rich­tun­gen. Im Zusam­men­hang mit ihrer Absicht, in der Stadt Lüt­tich (Bel­gi­en), 30 km von der nie­der­län­di­schen Gren­ze ent­fernt, ein Woh­nungs­bau­vor­ha­ben zu ver­wirk­li­chen, grün­de­te Ser­va­ti­us zwei Gesell­schaf­ten bel­gi­schen Rechts und bean­trag­te beim zustän­di­gen nie­der­län­di­schen Minis­ter, ihr eine Geneh­mi­gung zu ertei­len.
Zur Finan­zie­rung die­ses Vor­ha­bens ver­gab Ser­va­ti­us an eine ihrer bel­gi­schen Toch­ter­ge­sell­schaf­ten ein Dar­le­hen, nach­dem sie selbst als in den Nie­der­lan­den zuge­las­se­ne Ein­rich­tung ein Dar­le­hen zu beson­ders güns­ti­gen Kon­di­tio­nen auf­ge­nom­men hat­te.

Mit Bescheid vom 5. Dezem­ber 2002 ver­wei­ger­te der zustän­di­ge nie­der­län­di­sche Minis­ter der Woningstich­t­ing Sint Ser­va­ti­us jedoch die Geneh­mi­gung für das Vor­ha­ben wegen des­sen Bele­gen­heit in Bel­gi­en. Er ver­tritt die Ansicht, Sint Ser­va­ti­us habe nicht dar­ge­tan, dass die­ses Vor­ha­ben dem nie­der­län­di­schen Woh­nungs­markt, ins­be­son­de­re dem Bedarf der Woh­nungs­su­chen­den in der Regi­on Maas­tricht (Nie­der­lan­de), hät­te zugu­te kom­men kön­nen.

Hier­ge­gen klag­te Sint Ser­va­ti­us. Und der Raad van Sta­te, bei dem die­ser Rechts­streit anhän­gig gemacht wur­de, hat dem Gerichts­hof meh­re­re Fra­gen zur Vor­ab­ent­schei­dung vor­ge­legt. Im Wege eines sol­chen Vor­ab­ent­schei­dungs­er­su­chens kön­nen (oder müs­sen) die Gerich­te der Mit­glied­staa­ten in einem bei ihnen anhän­gi­gen Rechts­streit dem Gerichts­hof der Euro­päi­schen Gemein­schaf­ten Fra­gen nach der Aus­le­gung des Gemein­schafts­rechts oder nach der Gül­tig­keit einer Gemein­schafts­hand­lung vor­le­gen. Der Gerichts­hof ent­schei­det dabei nicht über den natio­na­len Rechts­streit. Es ist Sache des natio­na­len Gerichts, über die Rechts­sa­che im Ein­klang mit der Ent­schei­dung des Gerichts­hofs zu ent­schei­den. Die Ent­schei­dung des EuGH bin­det in glei­cher Wei­se ande­re natio­na­le Gerich­te, die mit dem­sel­ben Pro­blem befasst wer­den.

Der Gerichts­hof der Euro­päi­schen Gemein­schaf­ten stellt zunächst fest, dass die nie­der­län­di­schen zuge­las­se­nen Ein­rich­tun­gen ihre grenz­über­schrei­ten­den Inves­ti­ti­ons­vor­ha­ben, die Immo­bi­li­en betref­fen, zur vor­he­ri­gen Geneh­mi­gung in einem Ver­wal­tungs­ver­fah­ren vor­le­gen und den Nach­weis erbrin­gen müs­sen, dass die betref­fen­den Inves­ti­tio­nen für die Belan­ge des Woh­nungs­we­sens in den Nie­der­lan­den getä­tigt wer­den. Nach Auf­fas­sung des Gerichts­hofs stellt eine sol­che Ver­pflich­tung eine Beschrän­kung des frei­en Kapi­tal­ver­kehrs dar.

Die nie­der­län­di­sche Regie­rung macht in die­sem Zusam­men­hang gel­tend, das Sys­tem vor­he­ri­ger Geneh­mi­gun­gen sei durch Erfor­der­nis­se im Zusam­men­hang mit der Woh­nungs­po­li­tik und ihrer Finan­zier­bar­keit gerecht­fer­tigt. So sol­le mit die­ser Rege­lung gewähr­leis­tet wer­den, dass die zuge­las­se­nen Ein­rich­tun­gen in Vor­ha­ben inves­tier­ten, die Belan­ge des Woh­nungs­we­sens in den Nie­der­lan­den betref­fen. Es gel­te auch zu ver­mei­den, dass die finan­zi­el­len Fazi­li­tä­ten, die die­se Ein­rich­tun­gen auf­grund ihrer sat­zungs­mä­ßi­gen Auf­ga­be in Anspruch näh­men, in ande­re wirt­schaft­li­che Tätig­kei­ten umge­lei­tet wür­den und so die Effek­ti­vi­tät und Finan­zier­bar­keit die­ser Woh­nungs­po­li­tik gefähr­de­ten.

Der EuGH stellt fest, dass Beschrän­kun­gen durch sol­che Erfor­der­nis­se gerecht­fer­tigt wer­den kön­nen. Ein Sys­tem vor­he­ri­ger behörd­li­cher Geneh­mi­gun­gen kann jedoch kei­ne Ermes­sens­aus­übung der natio­na­len Behör­den recht­fer­ti­gen, die geeig­net ist, den Bestim­mun­gen des Gemein­schafts­rechts, ins­be­son­de­re wenn sie eine Grund­frei­heit wie die Frei­heit des Kapi­tal­ver­kehrs betref­fen, ihre prak­ti­sche Wirk­sam­keit zu neh­men. Soll ein sol­ches Sys­tem gerecht­fer­tigt sein, muss es daher auf objek­ti­ven, nicht dis­kri­mi­nie­ren­den im Vor­aus bekann­ten Kri­te­ri­en beru­hen, damit der Ermes­sens­aus­übung durch die natio­na­len Behör­den hin­rei­chen­de Gren­zen gesetzt wer­den.

Nach Auf­fas­sung des Gerichts­hofs lässt sich aber ange­sichts der ihm vor­lie­gen­den Akte nicht aus­schlie­ßen, dass die inner­staat­li­chen Bestim­mun­gen die­sen Anfor­de­run­gen nicht in vol­lem Umfang gerecht wer­den, was vom vor­le­gen­den Gericht zu prü­fen ist.

Der Gerichts­hof weist inso­weit dar­auf hin, dass die­se inner­staat­li­chen Bestim­mun­gen die Ertei­lung der vor­he­ri­gen Geneh­mi­gung durch den zustän­di­gen Minis­ter von einer ein­zi­gen Vor­aus­set­zung abhän­gig machen, näm­lich der, dass das geplan­te Vor­ha­ben im Inter­es­se des Sozi­al­woh­nungs­we­sens in den Nie­der­lan­den ver­wirk­licht wer­den muss. Hin­sicht­lich der Fra­ge, ob die­se Vor­aus­set­zung erfüllt sei, zeigt sich dar­über hin­aus, dass dies im Ein­zel­fall geprüft wird, ohne dass die Rah­men­be­din­gun­gen hier­für durch Rechts­vor­schrif­ten fest­ge­legt sind und ohne dass wei­te­re spe­zi­fi­sche und objek­ti­ve Kri­te­ri­en vor­lie­gen, anhand deren die betrof­fe­nen Ein­rich­tun­gen im Vor­aus erken­nen könn­ten, unter wel­chen Umstän­den ihr Geneh­mi­gungs­an­trag Erfolg haben wer­de, und anhand deren die Gerich­te, die even­tu­ell mit einer gegen die Ver­sa­gung einer Geneh­mi­gung gerich­te­ten Kla­ge befasst sind, in vol­lem Umfang die ihnen über­tra­ge­ne rich­ter­li­che Kon­trol­le aus­üben kön­nen.

Gerichts­hof der Euro­päi­schen Gemein­schaf­ten, Urteil vom 1. Okto­ber 2009 – C‑567/​07